با خرید ملک در پروژههای مجاز (ITC) و مناطق استراتژیک جدیدی مانند «شهر سلطان هیثم»، اتباع ایرانی میتوانند اقامت ۵ یا ۱۰ ساله (قابل تمدید) برای خود و تمام اعضای خانواده دریافت کنند. برخلاف تصور عمومی که نیاز به سرمایههای میلیون دلاری است، حداقل مبلغ خرید ملک در عمان برای اقامت در سال ۲۰۲۶، ۵۰,۰۰۰ ریال عمان است و بسته به نوع پروژه و ویزا، این مبلغ تا ۵۰۰,۰۰۰ ریال عمان نیز متغیر است.
اما خرید ملک در عمان برای ایرانیان تنها یک معامله ملکی نیست؛ بلکه در حال حاضر چالش اصلی، «انتقال امن پول» و «افتتاح حساب بانکی» است. ما در تیم «ایران مهاجر»، این مسیر را هموار کردهایم. از لحظه انتخاب ملک تا افتتاح حساب بانکی و دریافت کارت اقامت، ما وکیل و همراه اجرایی شما هستیم.
آنچه در این مقاله جامع میخوانید: ما در این مطلب، آخرین بخشنامههای سال ۲۰۲۵-۲۰۲۶، حداقل بودجه مورد نیاز به تفکیک ویزا، تفاوت سندهای ملکی، هزینههای پنهانی که دلالان به شما نمیگویند و لیست مناطق مجاز برای خرید را بررسی میکنیم.
دسترسی سریع به بخشهای مهم:
- حداقل مبلغ خرید ملک در عمان برای اقامت (لیست قیمت ۲۰۲۶)
- قوانین جدید و تفاوت سند ملکیه با حق انتفاع
- انواع ویزای سرمایهگذاری (مزایا و شرایط)
- هزینههای پنهان و مالیات
- راهکارهای بانکی ویژه ایرانیان
- بهترین مناطق برای سرمایهگذاری
۱. حداقل مبلغ خرید ملک در عمان برای اقامت چقدر است؟ (آپدیت ۲۰۲۶)
این مهمترین سوال سرمایهگذاران است. بر اساس آخرین قوانین اداره مهاجرت و وزارت مسکن عمان در سال ۲۰۲۶، حداقل مبلغ خرید ملک برای دریافت اقامت بر اساس محل اقامت و نوع ویزا به سه دسته اصلی تقسیم میشود:
اقتصادیترین گزینه (اقامت مالکیت در شهرهای جدید): شروع از حدود ۵۰,۰۰۰ تا ۷۰,۰۰۰ ریال عمان. طبق قوانین جدید مربوط به پروژههای ملی مانند «شهر سلطان هیثم»، امکان خرید واحدهای متراژ پایین با مبالغ کمتر فراهم شده است. این گزینه برای کسانی که بودجه محدودتری دارند و به دنبال ورود به بازار عمان هستند، ایدهآل است.
گزینه استاندارد (ویزای ۵ ساله): ۲۵۰,۰۰۰ ریال عمان. این رایجترین مسیر برای دریافت «ویزای سرمایهگذار درجه ۲» است. با خرید ملکی به این ارزش (حدود ۶۵۰ هزار دلار)، اقامت ۵ ساله قابل تمدید دریافت میکنید.
گزینه لوکس (ویزای طلایی ۱۰ ساله): ۵۰۰,۰۰۰ ریال عمان. برای دریافت «ویزای سرمایهگذار درجه ۱» یا همان گلدن ویزا، ارزش ملک باید نیم میلیون ریال باشد. البته خبر خوب اینکه مسیرهایی برای کاهش این مبلغ به ۲۵۰ هزار ریال برای ویزای ۱۰ ساله در حال تصویب است.
۲. قوانین جدید مالکیت ملک در عمان (۲۰۲۵-۲۰۲۶): سند قطعی یا اجاره؟
یکی از بزرگترین اشتباهات خریداران ناآگاه، عدم درک تفاوت بین دو نوع مالکیت در عمان است. قوانین سال ۲۰۲۵-۲۰۲۶ این تفاوتها را شفافتر کرده است:
تفاوت سند “ملکیت” (Freehold) با “حق انتفاع” (Usufruct)
در عمان، شما با دو نوع سیستم مالکیت روبرو هستید:
- مالکیت آزاد (Freehold) در مناطق ITC: مناطق خاصی تحت عنوان «مجتمعهای گردشگری یکپارچه» (ITC) وجود دارند (مانند الموج یا مسقط هیلز) که به شما حق مالکیت ۱۰۰٪ و ابدی میدهند. این سند، که به آن «ملکیت» (Mulkia) میگویند، شامل عرصه و اعیان است و دقیقا مانند ایران، ملک خریداری شده توسط شما در عمان در آینده به ارث میرسد.
- حق انتفاع (Usufruct) در مناطق غیر ITC: در سالهای اخیر و با قوانین جدید ۲۰۲۵-۲۰۲۶، امکان خرید در مناطق خارج از ITC نیز فراهم شده است، اما این خرید در واقع یک «اجاره بلندمدت» (معمولا ۵۰ تا ۹۹ ساله) است. در این سیستم، شما مالک زمین نیستید و فقط حق بهرهبرداری از ساختمان را دارید. همچنین در یک ساختمان، نباید بیش از ۴۰٪ واحدها به خارجیها فروخته شود.
مناطق ممنوعه برای ایرانیان
طبق قوانین امنیت ملی عمان، خرید ملک برای غیرعمانیها در مناطق استراتژیک زیر مطلقا ممنوع است:
- استانهای مسندم (Musandam) و بریمی (Buraimi).
- مناطق نزدیک به مرزهای زمینی و دریایی.
- حریم امنیتی کاخهای سلطنتی و تأسیسات نظامی.
- بافتهای تاریخی و میراثی.
۳. انواع ویزای سرمایهگذاری (مزایا و شرایط)
در سال ۲۰۲۵-۲۰۲۶، سیستم ویزای عمان انعطافپذیرتر شده است. بسته به مبلغ سرمایهگذاری که در بخش اول توضیح دادیم، سه مسیر اصلی وجود دارد:
ویزای طلایی ۱۰ ساله (Tier 1)
این معتبرترین ویزای سرمایهگذاری عمان است.
- حداقل سرمایه: قانون پایه ۵۰۰,۰۰۰ ریال عمان است (حدود ۱.۳ میلیون دلار).
- نکته مهم: طبق گزارشهای جدید ۲۰۲۵-۲۰۲۶، مسیرهای خاصی با سرمایهگذاری ۲۰۰,۰۰۰ تا ۲۵۰,۰۰۰ ریال در برخی کلاسهای دارایی برای این ویزا در حال باز شدن است. برای اطلاع از آخرین اخبار با ما تماس بگیرید.
- مزایا: عدم نیاز به کفیل عمانی، اجازه کار و تجارت، پوشش کامل خانواده (شامل همسر، فرزندان و حتی والدین در برخی شرایط).
ویزای سرمایهگذار ۵ ساله (Tier 2)
محبوبترین گزینه برای ایرانیان است.
- حداقل سرمایه: خرید ملک در عمان به ارزش حداقل ۲۵۰,۰۰۰ ریال عمان (حدود ۶۵۰,۰۰۰ دلار).
- شرایط: تا زمانی که مالکیت ملک را حفظ کنید، این ویزا هر ۵ سال یکبار قابل تمدید است.
اقامت ویژه “شهر سلطان هیثم” (فرصت جدید ۲۰۲۶)
پروژه عظیم و هوشمند «شهر سلطان هیثم» که نماد آینده عمان است، قوانین استثنایی دارد.
- فرصت طلایی: طبق تصمیمات وزارتی جدید، خرید ملک در این شهر با مبالغ پایینتر (شروع از حدود ۵۰,۰۰۰ ریال عمان) نیز میتواند مسیر دریافت اقامت را برای سرمایهگذار و خانوادهاش هموار کند.
- سرمایهگذاری در این شهر هوشمند، یکی از معدود روشهایی است که با مبالغ پایینتر از حد استاندارد، مسیر دریافت اقامت را برای سرمایهگذار و خانوادهاش هموار میکند. این یک فرصت بینظیر برای کسانی است که بودجه کمتری دارند.
آیا اقامت دائم عمان وجود دارد؟
بگذارید صادق باشیم؛ در کشورهای حوزه خلیج فارس، مفهومی به نام «پاسپورت» یا «سیتیزنشیپ» برای خریداران ملک وجود ندارد. اقامت دائم در اینجا به معنای ویزاهای بلندمدت (۵ یا ۱۰ ساله) است که تا پایان عمر، به شرط حفظ سرمایه، تمدید میشوند.
۴. هزینههای پنهان و مالیات خرید ملک (که به شما نمیگویند)
بسیاری از خریداران فقط قیمت ملک را میبینند، اما «ایران مهاجر» به شما توصیه میکند حدود ۶ تا ۷ درصد بودجه اضافه برای هزینههای جانبی در نظر بگیرید.
لیست کامل هزینههای جانبی
- هزینه ثبت سند (Registration Fee): خریدار باید ۳٪ ارزش ملک را به وزارت مسکن پرداخت کند.
- کمیسیون آژانس املاک: استاندارد بازار عمان بین ۲ تا ۳ درصد است (در پروژههای نوساز و پیشفروش، معمولا سازنده این مبلغ را میدهد، اما در خرید دستدوم با خریدار است).
- هزینههای حقوقی و NOC: دریافت گواهی عدم اعتراض و بررسی حقوقی ملک توسط وکیل، حدود ۲۰۰ تا ۶۰۰ ریال هزینه دارد.
مالیات در عمان؛ از شایعه تا واقعیت ۲۰۲۸
- مالیات بر ارزش افزوده (VAT): در خصوص مالیات در عمان، نرخ ۵٪ در عمان وجود دارد اما خبر خوب این است که خرید و اجاره املاک مسکونی از مالیات معاف هستند.
- هشدار مهم (قانون ۲۰۲۸): طبق فرمان سلطنتی جدید، از اول ژانویه ۲۰۲۸، قانون «مالیات بر درآمد شخصی» (PIT) اجرا خواهد شد. این مالیات ۵٪ است و فقط شامل درآمدهای خالص سالانه بالای ۴۲,۰۰۰ ریال عمان میشود. بنابراین اکثر سرمایهگذاران خرد نگران آن نباشند
۵. چالشهای بانکی و انتقال پول برای ایرانیان
اینجا نقطهای است که بسیاری از پروندههای مهاجرتی شکست میخورند. قوانین پولشویی (AML) و تحریمها، انتقال پول را برای ایرانیان دشوار کرده است.
معضل افتتاح حساب بانکی
پروسه افتتاح حساب بانکی در عمان برای ایرانیان، به ویژه قبل از دریافت کارت اقامت، شامل پروسه سختگیرانه “Due Diligence” است. بانکهای اصلی مانند بانک مسقط (Bank Muscat) و بانک ظفار تنها با ارائه مدارک کامل منشأ پول و با معرفینامه معتبر (که ما ارائه میدهیم) حساب باز میکنند.
روشهای امن انتقال پول و حساب امانی (Escrow)
- خطر بزرگ: هرگز پول را به صورت دستی، از طریق صرافیهای غیرمجاز یا مستقیما با کریپتو به حساب شخصی سازنده واریز نکنید. این کار میتواند باعث رد شدن درخواست ویزای شما شود.
- راهکار امن: طبق قانون، پول خرید پروژههای پیشفروش باید به «حساب امانی» (Escrow Account) واریز شود که تحت نظارت دولت است. ما در ایران مهاجر، از طریق صرافیهای رسمی دارای مجوز، مسیر انتقال پول شما را به این حسابهای امن تضمین میکنیم تا سندیت پول شما برای اداره مهاجرت محرز شود.
۶. بهترین مناطق عمان برای خرید ملک و سرمایهگذاری
انتخاب منطقه مناسب، ضامن رشد سرمایه شماست. اگر هدف شما سرمایه گذاری در عمان است، بر اساس تحلیل بازار ۲۰۲۵، این مناطق بهترین گزینهها هستند:
الموج مسقط (Al Mouj): لوکسترین انتخاب
- ویژگیها: دارای مارینا، زمین گلف قهرمانی، و مراکز خرید لوکس. گرانترین منطقه عمان است اما نقدشوندگی بالایی دارد.
- قیمت: آپارتمانها از متری ۹۰۰ تا ۱,۵۰۰ ریال.
مسقط هیلز (Muscat Hills): بهشت گلفبازان
- ویژگیها: اولین پروژه ITC عمان با تمرکز بر فضای سبز و گلف. قیمت آن منطقیتر از الموج است و بازدهی اجاره (Rental Yield) بالاتری دارد (حدود ۶ تا ۸ درصد).
خلیج مسقط (Muscat Bay) و جبل سیفه
- ویژگیها: مناسب برای کسانی که دنبال ویلاهای تعطیلات، آرامش مطلق و دور بودن از ترافیک شهر هستند. محصور بین کوه و دریا.
شهر سلطان هیثم: آینده سرمایهگذاری
- ویژگیها: یک شهر کاملا هوشمند که با حمایت مستقیم سلطان ساخته میشود. پتانسیل رشد قیمت در این منطقه بسیار بالاست و گزینه عالی برای سرمایهگذاری بلندمدت محسوب میشود.
۷. مقایسه زندگی در عمان با دبی و سایر رقبا
چرا عمان؟ این سوالی است که باید صادقانه پاسخ داد. مزایا و معایب زندگی در عمان به طور خلاصه چه هستند؟
- هزینه های زندگی در عمان: زندگی در مسقط حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد ارزانتر از هزینه زندگی در دبی است. اجاره خانه، هزینه مدارس و حملونقل بسیار مقرونبهصرفهتر است.
- فرهنگ و امنیت: تجربه زندگی در عمان نشان میدهد که کشوری بسیار امن، آرام و خانوادهمحور است. برخلاف هیاهوی دبی، اینجا آرامش حکمفرماست.
- آموزش فرزندان: وجود «مدرسه ایرانیان مسقط» در منطقه غبره/عذیبه، امکانی عالی برای تحصیل در مدارس عمان و خانوادههایی است که میخواهند فرزندانشان با سیستم آموزشی ایران و هزینه کم تحصیل کنند. البته مدارس بینالمللی درجه یک (بریتیش و امریکن) نیز در دسترس هستند.
۸. مراحل قدمبهقدم خرید ملک و دریافت اقامت
پروسه خرید ملک در عمان شفاف است، اما رعایت ترتیب مراحل الزامی است:
- مشاوره و انتخاب ملک: بررسی فایلها و اطمینان از قرار داشتن ملک در مناطق مجاز (ITC).
- رزرو و پرداخت بیعانه: معمولا ۵ تا ۱۰ درصد مبلغ ملک برای رزرو واحد پرداخت میشود.
- دریافت کد NOC: درخواست گواهی عدم اعتراض از وزارت مسکن (زمان انتظار: ۵ تا ۷ روز).
- انتقال پول به حساب امانی: واریز مابقی وجه به حساب Escrow پروژه.
- سند زدن و دریافت “ملکیه”: پرداخت هزینه ۳٪ و دریافت سند رسمی.
- درخواست ویزا و کارت اقامت: انجام آزمایشات پزشکی و دریافت کارت اقامت برای تمام اعضای خانواده (۳ تا ۴ هفته).
۹. خدمات ویژه “ایران مهاجر” برای خریداران ملک
ما در ایران مهاجر، تنها یک مشاور املاک نیستیم؛ ما وکیل حقوقی و مهاجرتی شما هستیم. خدمات ما شامل:
- ✅ کارشناسی دقیق ملک: بررسی سلامت سند، بدهیهای احتمالی و ارزش واقعی ملک.
- ✅ تسهیلات بانکی و ارزی: ارائه راهکار قانونی برای انتقال پول از ایران بدون خطر مسدودی.
- ✅ بررسی قرارداد: بازبینی قرارداد خرید (SPA) توسط وکیل متخصص برای حفظ منافع شما.
✅ خدمات صفر تا صد اقامت: از نوبتگیری تا ثبتنام فرزندان شما در مدارس ایرانی یا بینالمللی.
سوالات متداول خرید ملک در عمان و اقامت
حداقل مبلغ خرید ملک در عمان برای اقامت چقدر است؟
حداقل مبلغ برای دریافت ویزای ۵ ساله ۲۵۰,۰۰۰ ریال عمان و برای ویزای طلایی ۵۰۰,۰۰۰ ریال است. اما در پروژههای جدیدی مثل «شهر سلطان هیثم»، امکان سرمایهگذاری با شروع قیمت ۵۰,۰۰۰ تا ۷۰,۰۰۰ ریال عمان نیز وجود دارد که شرایط اقامتی خاص خود را دارد.
آیا با خرید ملک به ایرانیان پاسپورت عمان میدهند؟
خیر. خرید ملک منجر به اقامت دائم (قابل تمدید ۵ یا ۱۰ ساله) میشود، اما منجر به دریافت پاسپورت عمانی نخواهد شد.
آیا میتوانم ملکم را اجاره دهم و درآمد داشته باشم؟
بله، کاملا. نرخ بازدهی اجاره در مسقط بین ۵ تا ۸ درصد است که نرخی بسیار جذاب محسوب میشود.
هزینه زندگی یک خانواده ۴ نفره در عمان چقدر است؟
بدون در نظر گرفتن اجاره خانه (چون شما ملک خریدهاید)، هزینه زندگی متوسط و باکیفیت برای یک خانواده ۴ نفره حدود ۱,۰۰۰ ریال عمان (حدود ۲,۶۰۰ دلار) در ماه است.
آیا خرید زمین برای ساختوساز برای ایرانیان آزاد است؟
فقط در مناطق ITC مجاز است. اما شرط مهمی وجود دارد: خریدار موظف است ظرف مدت ۴ سال زمین را بسازد، در غیر این صورت دولت حق دارد زمین را بازپس گیرد.
خرید ملک در عمان در سال ۲۰۲۶، هوشمندانهترین روش برای حفظ ارزش سرمایه ارزی و دریافت اقامت امن در همسایگی ایران است. ثبات ریال عمان، امنیت بالای کشور و نزدیکی به ایران، مزایایی غیرقابل انکار هستند. اما قوانین پیچیده و ریسکهای بانکی نیازمند همراهی یک متخصص است.
برای اخذ اقامت و بررسی فایلهای ملکی متناسب با بودجه خود با ما تماس بگیرید.